Situaţia de pe piaţa imobiliară pare a fi în prezent mai interesantă pentru cumpărători. În afară de scăderea preţurilor la imobiliare se observă o scădere a dobânzii la creditele ipotecare. Potrivit specialiştilor, dobânda n-ar trebui să crească excesiv în decursul următoarelor luni, iar băncile ar trebui să acorde mai uşor credite.
Pentru a nu ne pierde capul în febra cumpărării propriului imobil, e bine să ne îndreptăm atenţia asupra câtorva elemente. Dacă cumpărătorul are intenţia de a finanţa cumpărarea imobilului prin împrumutarea unui credit, el trebuie să aleagă formula de credit.
Dobândă variabilă sau constantă?
Din ce în ce mai multe persoane aleg dobânda variabilă. Astfel, de exemplu, la o formulă variabilă a unui credit pe 20 de ani, dobânda este de circa 3 %, iar la o formulă constantă, de circa 5 %. În cazul dobânzii constante se poate calcula exact cât anume va costa creditul (capitalul + dobânda). În cazul formulei variabile acest lucru este de-a dreptul imposibil, deoarece dobânda va fi revizuită (va scădea sau va creşte) în etapele stabilite în contract (de exemplu, la un an, la cinci ani etc.). Valoarea reviziei depinde de indicatorul publicat în fiecare lună în Moniteur Belge.
Cum arată lucrurile în practică? La un credit de 150 de mii EUR pe 25 de ani, banca poate propune două versiuni: un procent constant (de exemplu, 4,87 %) şi unul variabil (de exemplu 3 %), care va fi supus reviziei în fiecare an şi poate să scadă (aşa-numitul floor) maximum cu 3 %, dar şi să crească cu maximum 3 % (aşa-numitul cap) – formula 1+1+1 cap 3 %. La dobândă constantă valoarea procentelor ar fi de 106 916 EUR; în schimb dacă dobânda variabilă nu ar creşte niciodată, valoarea acesteia ar fi de 62 533,7 EUR. Un asemenea scenariu este puţin probabil. În timpul reviziei anuale, dobânda poate creşte, dar maximum cu 1 %, adică în al doilea an ea poate să fie de 4 %, iar în anul următor de 5 %. Ea nu poate depăşi niciodată 6 %. În acest scenariu sumbru valoarea procentelor ar fi de 126 067,7 EUR. Este foarte probabil ca pe perioada contractului de credit cu dobândă variabilă, scenariul cel mai prost, precum şi scenariul cel mai bun, să nu dureze tot timpul. Alegerea aparţine celui care ia creditul...
Credit pe 15, 20 sau 25 de ani?
O altă problemă importantă o constituie alegerea perioadei de creditare. Ea depinde de capacitatea de credit şi de posibilităţile financiare ale clientului.
Primul pas important, încă înainte de a începe să căutăm şi să ne uităm după un imobil, este acela de a ne întâlni cu un consilier al băncii şi de a-l întreba deschis care sunt şansele de a obţine un credit. În acest scop trebuie să luăm cu noi adeverinţa de salariu (fişele de plată, bilanţul, adeverinţa de impunere, contractul de muncă). În acest fel se poate calcula capacitatea de credit şi consilierul ne informează exact până la ce sumă maximă putem căuta imobil. Trebuie să ştim, de asemenea, că în ceea ce priveşte perioada de credit, cu cât este mai lungă, cu atât dobânda este mai mare. În cazul opţiunii pe care o facem, trebuie să avem grijă ca perioada de rambursare să nu se suprapună pe perioada ieşirii la pensie, pentru că atunci veniturile scad. În plus, pentru a putea conta pe deducerea din impozit ca urmare a cumpărării primului imobil destinat locuirii, perioada de rambursare a creditului trebuie să depăşească 10 ani.
Asigurarea creditului
Achiziţionarea unui imobil presupune mai multe cheltuieli, însă nu trebuie să facem economie cu asigurările. În momentul semnării contractului de credit, băncile oferă totodată asigurarea în caz de deces. Aceasta este obligatorie, dacă dorim să obţinem condiţii mai avantajoase de obţinere a creditului ipotecar. Indiferent de acest lucru însă, deţinerea unei asemenea asigurări este recomandată.
Prin semnarea unei poliţe, ne asigurăm o anumită sumă de capital în caz de deces. Dacă poliţa noastră acoperă 100 % din capital, atunci, în caz de deces, creditul ipotecar este plătit integral. Graţie acestui sistem, familia primeşte ca moştenire un imobil degrevat de datorii. Merită să ne interesăm de asigurare în caz de incapacitate de muncă (invalidite). În caz de boală (concediu care depăşeşte 30, 60 sau 90 de zile, în funcţie de opţiunea făcută), asiguratorul plăteşte în numele asiguratului întreaga rată de credit sau o parte a acesteia, de exemplu 50 % sau 75 %. Deţinerea unei asemenea asigurări este foarte importantă pentru persoanele cu statut de indépendant (persoanele care desfăşoară activitate economică pe cont propriu, personal auxiliar sau asociaţi ai întreprinderii), deoarece în caz de concediu de boală au o protecţie mai proastă decât salariaţii din domeniul intelectual sau fizic.
Costurile legate de achiziţionarea unui imobil
Înainte de a trece la realizarea unei investiţii, merită să ne îndreptăm atenţia asupra costului de achiziţionare a imobilului pentru a ne planifica bugetul în mod adecvat. Putem să-l rugăm pe un consilier al băncii sau pe un notar să facă o asemenea simulare; putem beneficia, de asemenea, de un program de simulare care se află pe pagina de internet www.notaire.be
Dacă căutăm bunuri imobiliare, de exemplu în Flandra sau Valonia, merită să ne îndreptăm atenţia asupra cuantumului impozitului cadastral (revenu cadastral – dacă acesta este mai mic de 745 EUR, avem dreptul la reducere. Astfel la achiziţionarea primului imobil (de exemplu, în Flandra) de 200 000 EUR, al cărui impozit cadastral este de 650 EUR, vom plăti 17 200 EUR; în schimb, dacă impozitul acesta este de 800 EUR, taxele notariale sunt de 27 000 EUR. În Valonia situaţia este similară.
Încă un lucru important: tot ceea în mod obişnuit numim taxe notariale sunt în realitate: înscrierea în cartea funciară (droits d’enregistrement), înscrierea în registrul ipotecar (inscription hypothécaire), cheltuielile de întocmire a actului de proprietate (frais divers) şi onorariul notarului (honoraires du notaire).
Nu trebuie să facem confuzie între cele două noţiuni: revenu cadastral şi precomte immobilier. Revenu cadastral reprezintă venitul mediu teoretic, care este atribuit imobilului respectiv. El serveşte, printre altele, la calcularea valorii taxelor notariale în cazul cumpărării unei locuinţe sau a unei case, precum şi ca bază de calcul al impozitului anual pe imobil – precomte immobilier.
O atenţie deosebită trebuie acordată taxei de înregistrare în cartea funciară (droits d’enregisrement). Se întâmplă deseori ca persoanele care cumpără o casă să nu ştie că această taxă este obligatorie încă din momentul în care se ajunge la o înţelegere între părţile interesate, adică vorbim de vânzare în momentul în care vânzătorul acceptă propunerea prezentată de persoana interesată. Din acel moment, cumpărătorul are patru luni pentru a plăti „taxa de înregistrare”. Atenţie: dacă până la urmă ambele părţi nu doresc să realizeze contractul de vânzare-cumpărare, atunci taxa respectivă trebuie totuşi să fie plătită.
O modalitate de a o evita este anularea imediată a contractului de către o instanţă corespunzătoare. În regiunea Flandrei contractul de vânzare poate fi anulat la administraţia financiară contra unei taxe în valoare de 25 EUR. Din păcate, acest lucru nu e posibil în regiunea Valoniei şi a Bruxelles-ului.
Aspectul fiscal
În momentul cumpărării unui imobil în Belgia avem dreptul de a face deduceri din impozit. Astfel, la cumpărarea primei case sau a unei locuinţe pentru folos propriu putem deduce anual maximum 2080 EUR, precum şi 690 (adică în total 2770 EUR) în primii ani de rambursare a creditului. Din structura deducerii fac parte capitalul, dobânda şi asigurarea de viaţă. Pentru a putea beneficia de posibilitatea de a face deducere din impozit, durata creditului ipotecar trebuie să depăşească 10 ani, garanţia trebuie să fie ipoteca, iar imobilul trebuie să se afle în Belgia.
Pentru informatii si asistenta suplimentara, in limba romana sau FR/EN, puteti contacta consilierii ING :
Diana Gheorghe
Consilier General Banking
+32 (0) 488 99 96 68
Anna Ciobotaru
Consilier General Banking
+ 32 (0) 483 11 83 88
Andreea Danceanu
Consilier General Banking
Sau prin internet, la adresa de AICI.
